LE DISPOSITIF PINEL
Bien comprendre son investissement « loi Pinel » avec ACTEA.
PINEL en bref :
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation. Il permet, aux contribuables français faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à être loué nu à titre de résidence principale à une personne physique pouvant être un membre de la famille (ascendant ou descendant), de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’investissement, frais de notaire inclus (dans la limite de 300000€/an) pendant 12 ans.
Réduction d'impôt pour investissement locatif (dispositif Pinel)
Vérifié le 01 janvier 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre).
Source : Service-Public.fr
Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. La réduction d'impôt dite Pinel s'applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014.
Conditions liées à l'investissement immobilier
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les logements suivants :
- Logement acquis neuf
- Logement en l'état futur d'achèvement
- Logement que vous faites construire
- Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf
- Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation
- Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.
Attention : la réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.
Délais d'achèvement du logement
Les logements doivent être achevés dans les délais suivants :
| Dispositif pinel - Délais maximums d'achèvement du logement selon le type d'acquisition | |
|---|---|
| Type d'acquisition | Délai d'achevement du logement |
| Logement en l'état de futur achèvement | Dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition |
| Logement à construire | 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire |
| Logemement faisant l'obiet de travaux | 31 décembre de la 2e année aprés l'acquisition du logement ou du local |
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et décembre 2021.
Localisation du logement
Le logement doit se situer en zones A, A bis ou B1.
À savoir : à compter du 1er janvier 2018, les logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense sont éligibles à la réduction d'impôt.
Les acquisitions de logements en zones B2 ou C bénéficiant d'un agrément et ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 sont éligibles à la réduction d'impôt à la condition que l'acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.
Niveau de performance énergétique
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
| Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition | |
|---|---|
| Type de logement | Niveau de performance énergétique exigé |
| Neuf ou à construire | Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) |
| Nécessitant des travaux | Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 |
Attention : en outre-mer, des règles différentes s'appliquent.
Voir aussi : LA REGLEMENTATION THERMIQUE
Conditions liées au locataire
En métropole, pour les baux conclus en 2018, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 236 € | 38 236 € | 31 165 € | 28 049 € |
| Couple | 57 146 € | 57 146 € | 41 618 € | 37 456 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 74 912 € | 68 693 € | 50 049 € | 45 044 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 89 439 € | 82 282 € | 60 420 € | 54 379 € |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 106 415 € | 97 407 € | 71 018 € | 63 970 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 119 745 € | 109 613 € | 80 103 € | 72 093 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 341 € | + 12 213 € | + 8 936 € | + 8 041 € |
Le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires
Conditions à la location
Le logement doit être loué à usage d'habitation principale.
Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.
La durée minimale de l'engagement de location est de 6, 9 et jusqu’à 12 ans.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
| Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises. Pour les baux conclus en métropole | ||
|---|---|---|
| Localisation du logemement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
| 2018 | 2019 | |
| Zone A bis | 16,96 € | 17,17 € |
| Zone A | 12,59 € | 12,75 € |
| Zone B1 | 10,15 € | 10,28 € |
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur (0,7+19/surface fascale). Pour en savoir plus, consultez la fiche de l'Anil .
Exemple du calcul du loyer pour un logement de 65 m² en zone B1
[63 m² * 10.28 € * (0.7+(16/65 m²))] = 661.52 €
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Zone A bis Paris ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone A L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1 La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2 Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
Zone C Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.
Montant de la réduction d'impôt
Plafond
La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :
- 300 000 € d’investissement par foyer fiscal et par an,
- 5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des niches fiscales.
Taux de la réduction d'impôt
Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
| Taux de la réduction d'impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l'engagement de location | |||
|---|---|---|---|
| Durée la location | Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
| Engagement initial de 6 ans | Période initiale de 6 ans | 12 % | 2 % par an |
| 1re prolongation de 3 ans | 6 % | 2 % par an | |
| 2e prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an | |
| Engagement initial de 9 ans | Période initiale de 9 ans | 18 % | 2 % par an |
| Prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an | |
À savoir : les règles sont différentes en outre-mer.
LA REGLEMENTATION THERMIQUE
La réglementation thermique 2012, RT 2012, modifie les techniques de construction en imposant un objectif de consommation énergétique des bâtiments neufs fixé à 50 kWhep/m²/an. Elle s’inscrit dans l’objectif pris par la France de réduire notre empreinte énergétique.
Incités par les aides gouvernementales, de nombreux promoteurs ont anticipé la mise en œuvre de cette réglementation en commercialisant des programmes dits « BBC ».
Réglementation Thermique 2012
RT 2012 / LABEL BBC / DPE : DIFFERENCES / RESSEMBLANCES
Dans les deux cas, il s’agit de notions définies de manière réglementaire, étant précisé que :
la RT 2012 est une norme obligatoire applicable au 1er janvier 2013 dans le secteur résidentiel, qui s’impose d’ores et déjà aux immeubles de bureaux depuis le 28 octobre 2011, ainsi qu’aux logements situés dans les zones ANRU depuis le 1er mars 2012
le label « BBC 2005 » est un engagement contractuel du promoteur de mettre en œuvre la future RT applicable de manière anticipée, pour offrir à ses acquéreurs un confort et une qualité d’usage supérieure, ainsi que le cas échéant, des avantages financiers et fiscaux (PTZ+, Pinel BBC).
Dans les deux cas, le promoteur s’engage sur un niveau de consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment.
Quant au Diagnostic de Performance Energétique (DPE), il s’agit d’un document d’information remis à l’acquéreur lors de la livraison indiquant le niveau de performance énergétique estimé du logement, matérialisé par une étiquette énergétique.
LES AVANTAGES DE LA RT 2012
L’amélioration de la performance énergétique des immeubles neufs permet d’apporter à ses occupants un niveau de confort élevé, grâce à un bien mieux conçu, mieux isolé. Cependant, les conditions d’usage et d’entretien de ce bien sont primordiales.
Chacun, via son comportement, participe à la réduction globale de notre empreinte énergétique.
