INVESTISSEMENTS DEFISCALISES ET LOYERS MODERES FONT BON MENAGE


Source : immobilier.lefigaro.fr

24 septembre 2020 QUOI DE NEUF

INVESTISSEMENTS DEFISCALISES ET LOYERS MODERES FONT BON MENAGE

Une étude récente montre que les logements financés avec des dispositifs d’incitation fiscale au début des années 2000 ont contribué à la modération des loyers des logements construits auparavant.

Au moment où le gouvernement vient de confirmer que le dispositif d’investissement locatif Pinel serait prolongé au-delà de 2021, cette étude de l’agence nationale de l’information pour le logement (Anil) et de la Fédération nationale des agences d’urbanisme (Fnau) vient conforter l’utilité de ces incitations fiscales. Depuis 2005, les formules se succèdent: Borloo, Scellier, Duflot, Pinel avec pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf dans les secteurs les plus tendus. À la clé, une carotte fiscale, distribuée en échange de loyers plafonnés permettant d’accueillir des ménages aux revenus modestes.

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Avec cette étude inédite, ces deux organismes montrent que ces dispositifs, au-delà de leur intérêt fiscal pour les propriétaires, ont un réel impact plutôt positif sur l’urbanisme et le niveau des loyers en général. Plus particulièrement sur les loyers des studios. Ceux qui ont été construits après 2005 et qui bénéficient presque toujours d’une incitation fiscale sont quasi systématiquement moins chers que ceux qui ont été construits entre 1991 et v2005. À Bordeaux, à raison de 12,9 €/m² le loyer médian est 22% moins cher dans les logements les plus récents. Cet écart atteint 18% à Nantes ou 15% à Montpellier. Parmi les villes étudiées par l’Anil, seule La Roche-sur-Yon présente des studios récents légèrement plus chers que ceux achevés entre 1991 et 2005: + 3%.

Baisser son loyer pour rester concurrentiel

À l’inverse, les appartements de type 2 et 3 pièces, qui ont été massivement construits ces dernières années sont globalement plus chers. L’étude estime également que l’arrivée en grand nombre sur le marché de logements à loyers plafonnés a pu pousser les propriétaires bailleurs de logements plus anciens à baisser leur loyer pour rester concurrentiels face à des logements plus récents.

On découvre, enfin que ces dispositifs sont à l’origine d’un glissement des logements vers les périphéries des grandes villes. Dans l’agglomération lilloise, pas moins de 69% des logements neufs ont été construits dans la périphérie après 2005, contre seulement 41% entre 1991 et 2005. À Rennes, cette proportion a bondi à 54% depuis 2005, alors qu’elle n’était que de 34% entre 1991 et 2005. Un phénomène assez facile à expliquer: les plafonds de loyer étant généralement les mêmes en centre-ville et en périphérie, la rentabilité est bien plus intéressante en s’éloignant puisque le prix d’achat du logement est plus faible. Un argument qui a pu aussi séduire des investisseurs dans l’ancien en centre-ville qui obtiennent des rendements comparables dans le neuf.

Cette même logique économique a tourné progressivement le parc neuf vers la production de logements de 2 ou 3 pièces. Pour les studios, la concurrence des résidences étudiantes peut s’avérer forte et les logements de 4 pièces et plus présentent généralement un moins bon rendement. Les 3 pièces sont un juste milieu et s’adaptent à différentes structures familiales. Résultat: la proportion de studios a fondu dans bien des villes. Elle est passée de 30% à 10% dans l’agglomération de Brest ou encore de 20% à 7% dans celle de Strasbourg.

 

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