ARTICLE DU SUD-OUEST DU 29 NOVEMBRE 2022

29 novembre 2022 VOUS ET NOUS

Conçu notamment pour accroître l’offre de logements dans les zones tendues, le régime Pinel s’applique depuis septembre 2014. Il permet aux investisseurs qui achètent un appartement neuf pour le louer de profiter de réductions d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % calculées sur le prix d’achat du logement et correspondant à des engagements de location s’échelonnant sur, respectivement, 6, 9 ou 12 ans. La carotte fiscale est calculée sur le prix d’achat du bien plafonné à 300 000 € et 5 500 € le mètre carré. Les loyers sont plafonnés. Et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain montant. Dans sa déjà longue histoire, le Pinel a connu bien des vicissitudes, comme la fin en 2018 de l’éligibilité des zones B2 et C. Et, aujourd’hui, le niveau des prix de l’immobilier neuf observé au coeur des grandes agglomérations rend plus difficile l’obtention de rendements aussi performants que par le passé. «À l’heure actuelle, c’est déjà bien si on obtient 2,5% net dans le centre de la métropole bordelaise », confirme Frédéric Coupau, patron de la société Actea Groupe, installée à Talence, qui commercialise des logements neufs depuis près de 25 ans. «Aussi, il ne faut pas hésiter à prospecter la périphérie de l’agglomération pour trouver des rentabilités plus élevées. Mais, il ne faut pas se focaliser uniquement sur l’avantage fi scal et le rendement. Le Pinel est avant tout un instrument effi cace pour se constituer un patrimoine moyennant un effort d’épargne qui reste accessible. Pour investir judicieusement, il faut veiller à la qualité de l’emplacement. On choisira de préférence un quartier prisé, bien équipé et bien desservi ou présentant de bonnes perspectives de développement dans une ville dynamique où la demande locative est soutenue. Il faut aussi s’assurer du bon équilibre entre propriétaires et locataires dans la résidence choisie. On se renseignera également sur les réalisations passées du promoteur en charge de l’opération.» 

Des exigences accrues en 2023 

S’il est bien prolongé jusqu’à fin 2024, le Pinel va évoluer dès l’an prochain. À compter du 1er janvier 2023, deux versions du dispositif vont coexister jusqu’à sa disparition programmée. L’une, baptisée Pinel +, concernera des logements répondant à des normes de performances et de confort renforcées. Ce régime plus exigeant permettra de continuer à bénéficier des taux de réduction d’impôt actuels. L’autre mouture, le Pinel « classique », portera sur des biens neufs aux règles d’éligibilité plus souples mais qui se verront appliquer des taux de réduction progressivement minorés en 2023 puis en 2024. «Compte tenu des obligations thermiques renforcées et du renchérissement du coût de l’énergie, les performances énergétiques des logements sont de plus en plus scrutées par les accédants et les locataires», constate Jérémy Orféo, responsable de Weelim, société bordelaise de conseil en gestion privée.
«Il peut donc s’avérer judicieux d’accepter de payer le surcoût d’un Pinel+ pour éviter d’acheter un bien dont les performances énergétiques seront considérées comme obsolètes dans quelques années.» 

Loi Pinel : moins d’impôt grâce à l’investissement locatif

Article de Thierry Gironde
Source SUD-OUEST cahier immobilier du 29/11/2022