STATUT LMP / LMNP / CENSI BOUVARD


Bien comprendre les statuts LMNP/LMP avec ACTEA.

Le Loueur Meublé en bref :

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout contribuable français de bénéficier de réductions d'impôts pour l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.

Créé en 1949, ce régime fiscal a permis la construction de nombreuses résidences de services pour les seniors ou les étudiants notamment, mais aussi des résidences hôtelières, de tourisme et d’affaires. C’est un statut qui s’adapte aux contraintes de la société, au marché, à ses caractéristiques et son évolution et qui se veut une réponse concrète et adaptée aux attentes et besoins des populations auxquelles il s’adresse. Nous sommes donc sur des secteurs porteurs qui rendent les investissements effectués dans ces divers domaines particulièrement adaptés, attrayants fiscalement et qui offrent des rentabilités nettes d’impôts importantes.

  • Amortissement des murs et des meubles jusqu’à 30ans,
  • Loyers fixes et garantis par bail commercial que votre bien soit loué ou non,
  • Pas de souci de location, le gestionnaire s’occupe de tout,
  • Zéro impôt lié à l’investissement
  • Aucune charge, si ce n’est la taxe foncière,
  • Possibilité de récupérer la TVA pour les acquisitions dans le neuf…. Pour ne parler que des principaux avantages

Le statut LMNP concerne la location de logements meublés. Les revenus locatifs ne doivent dépasser 23 000 €/an ou 50% des revenus globaux. ←paragraphe

2 régimes au choix quand vous achetez dans le neuf :

L’amortissement du bien qui vous permet de vous générer des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) complémentaires sans fiscalité pendant 20, 25 voir 30ans.

La réduction d’impôt de 11% de la valeur d’acquisition + les frais de notaire répartis sur 9ans si vous optez pour l’amendement Censi-Bouvard (attention au terme de la durée de 9ans liée à la réduction d’impôt, vous ne pouvez pas basculer sur l’amortissement du bien).

La vente en l’état futur d’achevement (vefa)

Le Loueur Meublé en détail

Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Source : Impots.gouv.fr

Le régime micro des locations meublées

Vos revenus de l’année précédente ne dépassent pas 70 000 € pour une location meublée classique ou 170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ? Vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable ? Utilisez le régime micro.

Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme ») ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location. Son montant minimum est de 305 €.

Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises (c'est-à-dire les provisions pour charges payées par le locataire).

Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l'abattement (50 ou 71 %) automatiquement calculé par le service des impôts. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.

Si vos revenus de locations meublées sont soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP. Dans le cas contraire, vos revenus seront soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

À compter de 2017, les personnes exerçant une activité de location meublée touristique (locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile) dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d'activité par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 8°).

En outre, les loueurs de chambres d'hôtes qui retirent de cette activité un revenu imposable supérieur à 5 100 € en 2017 sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 7°).

Loueur en meublé non professionnel ou professionnel ?

L'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsqu'au moins l'une des trois conditions suivantes n'est pas remplie (article 155, IV du code général des impôts) :

  • un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
  • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Le régime réel des locations meublées et la réduction d'impôt Censi-Bouvard

Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.

Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …).

Votre option est valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement.

Si vos locations sont soumises à TVA, vous devez obligatoirement déclarer vos loyers et le résultat qui en découle suivant l'un des régimes réels d'imposition en BIC.

Déduction des charges

Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel imposé d'après un régime réel peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges qu’il a effectivement supportées dans l’intérêt de son activité.

Déduction des amortissements

Le loueur en meublé imposé d'après un régime réel peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan : on parle d’actif immobilisé.

Comptablement, l'amortissement correspond en principe à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année.

Mais, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l'amortissement est limitée. La quote-part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Attention : seuls les amortissements constatés en comptabilité sont déductibles fiscalement, à condition qu'ils répondent aux conditions générales de déduction des charges.

Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l'activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite.

Les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps.

La réduction « Censi-Bouvard »

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissements locatifs meublés dans certaines structures.

Les conditions sont les suivantes :

Date d’investissement

du 01/01/2009 au 31/12/2018 (prorogation pour les investissements dans des établissements ou résidences pour personnes âgées ou handicapées et dans des résidences pour étudiants*).

Forme d’investissements possibles :
  • achat d’un logement neuf ;
  • achat d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation.
Affectation du logement :

Le logement acquis doit se situer dans l'une des structures suivantes :

  • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6° et 7° du I de l’article L. 312-1) ;
  • établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien (code de la santé publique, 3° de l’article L. 6143-5) ;
  • résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail ;
  • ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
  • résidence avec services pour étudiants ;
  • résidence de tourisme classée pour les investissements réalisés jusqu'au 31/12/2016. Toutefois, les acquisitions de logements réalisées du 1er janvier au 31 mars 2017 demeurent éligibles à la réduction d'impôt « Censi-Bouvard », sous réserve d'avoir été engagées :
    • s'agissant de l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, par un contrat préliminaire de réservation visé à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31/12/2016 ;
    • dans les autres cas, par une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31/12/2016.
Engagement (durée) :

9 ans en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Forme de l’avantage fiscal :

réduction d'impôt.

Base de l’avantage :

prix d’acquisition ou de revient du ou des logements retenus dans la limite globale de 300 000 € au titre d’une même année d’imposition.

Fait générateur :

selon la forme de l'investissement, le fait générateur est l'année d'achat du logement ou l'année d'achèvement des travaux ou l'année d'achèvement de la construction

Taux de l’avantage :

réduction d'impôt : 11 %.

Plus d’information sur les statuts LMNP/LMP,